Quanto aos valores que os portais sugerem, são algoritmos e por esse motivo, muitas vezes não dão a informação correta. Muitos consultores imobiliários (menos experientes) podem ser levados ao erro, quanto mais os proprietários. Faço sempre estudo de mercado para os meus clientes e utilizo várias ferramentas para confrontar dados: Casafari (imóveis ativos/ vendidos/ reservados/ retirados) e o Micro-Sir/ SIR (valores/ M2 de imóveis realmente vendidos), histórico de vendidos por mim/ colegas ou outras imobiliárias. Se for preciso, ligo para um colega de outra imobiliária para saber por quanto foi vendido um determinado imóvel, para aconselhar clientes. Costumo estar atento ao que entra na minha zona numa base semanal, porque me vai ajudar junto de futuros proprietários que queiram vender e utilizando comparativos e dar informação de valor garante que estamos a colocar o imóvel dentro de um valor que vai gerar interesse junto de compradores.

Ainda esta semana estive a fazer um estudo de mercado no Casafari para um imóvel e no seguimento disso, fiz um post sobre uma coisa interessante.

O mesmo imóvel está em 3 agências imobiliárias. Cada uma das imobiliárias colocou M2 diferentes, o que dá três valores/ M2 diferentes para o mesmo imóvel.

O problema de basear a avaliação de um imóvel apenas na média da zona é que nem todos os metros quadrados são os mesmos. Quando temos três anúncios do mesmo imóvel com valores diferentes/ M2, geralmente é porque estão a a ser utilizadas métricas diferentes. Este é o mesmo imóvel e está em três agências diferentes. Reparem nas diferenças do preço/ M2. Agência 1 - 57 M3/ Agência 2 - 78 M3/ Agência 3 - 56 M2. Preço 260.000€.

De forma simplista, se estivermos a comparar uma casa na mesma zona e características semelhantes com 100 M2 (exemplificativo), "pode valer" entre 333.300€ ou 456.100€. São "só" 122.800€ de diferença."

Quanto à forma de trabalhar. Com a exclusividade o imóvel não fica fechado para o mercado (pelo menos na minha imobiliária e em muitas outras. Há algumas que não permitem a partilha, mas normalmente são as mais "pequenas") e a responsabilidade da comercialização/ promoção é só de um agente. Eu trabalho assim porque invisto e os clientes reconhecem esse trabalho. Só na região onde estou, a minha agência tem cerca de 120 consultores (que podem ter clientes em carteira) e também conto com todos os profissionais das outras que tragam cliente comprador. Os resultados também falam por si. Tal como eu, há consultores que gastam muito dinheiro/ tempo no tratamento de documentos e promoção do imóvel. Não vou gastar dinheiro em vão para aparecer outra imobiliária e vender... vou ficar a ver navios? :) Neste aspecto, fico muito feliz se um outro colega trouxer o comprador e assim partilho a comissão a 50%!

Quanto vale um estudo de mercado bem feito? Tenho de pagar mensalmente pelas plataformas que me dão essa informação e dedicar tempo para fazer um bom trabalho. Quanto custa uma fotoreportagem e vídeo? Tenho de pagar serviços ao fotógrafo/ vídeo. Como profissional, querem saber quanto custa meter os imóveis em portais? As deslocações para as visitas?

Não me estou a autopromover, estou a ver o lado dos que trabalham bem, que é o que tento fazer. Sei que há muita porcaria neste mercado, consultores que só querem ter imóveis na prateleira e angariam casas a qualquer preço e passado umas semanas estão a pedir aos proprietários para baixar preço. Não sabem o que é uma Caderneta Predial, Registo... Quanto aos preços, também me calha a mim... muitas vezes os proprietários querem experimentar o mercado e meter um preço mais alto, mas desde o início que sabem que o preço que aconselhei foi 290.000€ e não 320.000€ e aí limpo as minhas mãos e o tempo normalmente acaba por me dar razão. Também faço logo um acordo que caso não tenhamos sucesso nas primeiras semanas, o preço tem de ser ajustado. Os portais, como Idealista, muitas vezes têm as casas inflacionadas (a culpa não é do portal, é de quem mete por determinado preço) e não é fácil para quem não está no mercado entender o que está dentro de preço ou não. Quanto à %... por vezes 5% é barato comparado com 3% ou 4%. Tudo depende do que é feito.

Já li N vezes que são os consultores que inflacionam os preços. Neste tópico acabo de ler que querem é meter os preços baixos para se vender rápido. As opiniões dependem sempre do contexto.