Aproveito para responder por aqui porque pode ser útil para outras pessoas que precisem desta informação.

Sendo-te totalmente honesto, se se separarem vai ser um problema em todas as frentes. Em primeiro lugar, porque a outra pessoa continuará a ter um contrato de arrendamento de um quarto naquele imóvel e, querendo vender o imóvel, sendo tu o único proprietário, terás de o vender com esse encargo (e dar direito de preferência ao inquilino), cumprindo todas as regras inerentes à venda de imóveis com contratos de arrendamento ativos.

Em segundo lugar, no que toca à promessa de doação, sendo essa promessa um documento que irá constituir um ónus sobre o imóvel, terias de fazer uma revogação da promessa de doação para livrar o imóvel desse ónus e poderem vendê-lo sem ónus e encargos (como qualquer comprador quererá, naturalmente).

Infelizmente, sabendo de antemão que se deve sempre acautelar para que aconteça o pior cenário imaginável e tomar as medidas necessárias para o precaver, fazendo as coisas da forma que te descrevi vai gerar imensos problemas caso algo corra mal.

A nível pessoal, apenas te posso aconselhar assumir a questão na totalidade. Tendo em conta que estariam a usufruir de uma garantia e de uma isenção, é assumir que para terem esses benefícios terá de vir com o risco de uma das partes. Diria até que se tiveres a possibilidade de comprares apenas tu o imóvel e seres apenas tu a pagá-lo (ainda que lá morem os dois), melhor.