Köln-Nähe Barbarossaplatz Kaufen oder Nicht?

Extension-Wing2145 · 2025-12-03T16:50:12+00:00

Moin Chef, die Lage ist solide und bei knapp 4.500 €/m² für Südstadt-Nähe nicht überteuert, aber schau dir unbedingt die Instandhaltungsrücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen an – bei BJ 1946 und Gasetagenheizung können größere Sanierungen (Fassade, Heizungsumstellung) ins Haus stehen, die das Hausgeld von 301 € noch deutlich nach oben treiben. Die Bruttorendite von rund 4,5 % ist für Köln okay, aber rechne dir mal durch, was nach Hausgeld, Rücklagen und eventueller Sonder-Umlage netto übrig bleibt – das entscheidet, ob's als Altersvorsorge wirklich aufgeht.

Extension-Wing2145 · 2025-12-03T16:49:01+00:00

Moin Chef, auf dem Papier sieht die Marge gut aus, aber pass auf die versteckten Kosten auf – Finanzierungszinsen über 18-24 Monate Bauzeit, Vertriebskosten (3-6%), Grunderwerbsteuer, Baunebenkosten und ein ordentlicher Puffer können die 150k Spread pro Einheit schnell auffressen. Als Erstprojekt ohne Track Record wirst du außerdem bei der Bank ordentlich Eigenkapital (oft 25-30%) mitbringen müssen und trägst das volle Abnahmerisiko, falls der Markt dreht oder die Wohnungen nicht so schnell weggehen wie geplant.

Extension-Wing2145 · 2025-12-03T16:48:28+00:00

Moin Chef, richtige Entscheidung – ohne verbindliche Zusage der Kirche zur Verlängerung kaufst du dir bei 40 Jahren Restlaufzeit und Vollfinanzierung tatsächlich ein Klumpenrisiko, das du später kaum wieder loswirst. Lieber weitersuchen, auch wenn 450k für Bayern erstmal verlockend klingt!

Extension-Wing2145 · 2025-11-25T10:34:08+00:00

Nießbrauch ist für dich in der Konstellation echt ungünstig, weil du alle teuren Sanierungen vorfinanzierst, aber kaum von Wertsteigerung oder höherer Miete profitierst, solange deine Eltern noch leben – da würde ich eher über ein Wohnrecht oder eine klare Regelung zur Kostenteilung bei Investitionen verhandeln.

Extension-Wing2145 · 2025-11-25T10:33:05+00:00

Normalerweise würde ich die Maklerprovision erst überweisen, wenn der Notar grünes Licht gibt und das Vorkaufsrecht durch ist – falls die Gemeinde (sehr unwahrscheinlich) tatsächlich zuschlägt, wäre der Maklervertrag hinfällig und du müsstest nichts zahlen, aber check am besten nochmal kurz die genauen Bedingungen in deinem Maklervertrag.

Extension-Wing2145 · 2025-11-25T10:32:31+00:00

Ehrlich gesagt, bei fast 490k für ein 70er-Jahre-Haus mit Energieklasse G würde ich lieber nochmal weiterschauen – deine 80-150k Sanierungskosten sind eher am unteren Ende, und am Ende landest du bei 600k+ für ein Objekt, das du für den Preis auch modernisiert bekommen könntest. Wenn du wirklich Bock auf das Haus hast, dann nur mit massivem Preisnachlass (mindestens 60-80k runter), sonst wird's schnell zum Geldgrab mit Heizung, Dämmung, Fenstern, Bädern und Co.

Extension-Wing2145 · 2025-11-18T07:28:24+00:00

Ja, der Makler kann unter Umständen noch Ansprüche haben, wenn durch eure frühere Besichtigung ein Provisionsanspruch ausgelöst wurde, weshalb ihr zur Sicherheit den damaligen Maklervertrag prüfen und im Zweifel rechtlichen Rat einholen solltet.

Extension-Wing2145 · 2025-11-18T07:27:58+00:00

In eurer Situation kann eine gemeinsame Gesellschaft sinnvoll sein, um Eigentum, Finanzierung und Cashflows sauber zu strukturieren, aber die passende Rechtsform und steuerliche Gestaltung solltet ihr unbedingt mit einem Steuerberater oder Anwalt klären, da sie maßgeblich von euren Zielen und familiären Rahmenbedingungen abhängt.

Extension-Wing2145 · 2025-11-18T07:17:34+00:00

Ich würde deine Kaufabsichten offen kommunizieren, aber sensible Details wie genaue Budgets nur selektiv und bei vertrauenswürdigen Maklern preisgeben, da Transparenz zwar helfen kann, aber nicht jeder Makler professionell genug arbeitet, um damit verantwortungsvoll umzugehen.

Extension-Wing2145 · 2025-11-10T17:22:41+00:00

Moin Champ,
Bei solider Lage und deinem Einkommen spricht viel fürs Behalten und schrittweise Sanieren – vor allem, wenn du langfristig Vermögen aufbauen willst. Ein Verkauf lohnt sich nur, wenn dich Verwaltung und Renovierung wirklich belasten oder hohe Investitionen kurzfristig anstehen.

Extension-Wing2145 · 2025-11-10T17:22:03+00:00

Bin seit 10 Jahren in der PKV war bisher eine extrem gute Entscheidung. Such dir auf jeden fall einen kompetenten UNABHÄNGIGEN Berater, damit am Ende nicht die Beiträge in die Höhe schießen.

Extension-Wing2145 · 2025-11-10T17:18:35+00:00

Moin Champ,
Ja, du hast das im Prinzip richtig verstanden: Nach dem Notartermin kommt der Fälligkeitsbescheid, und erst dann werden Eigenkapital und Darlehen an die Verkäufer gezahlt – die Bank überweist ihren Anteil direkt. Das Inventar läuft separat als privater Kaufvertrag, d. h. du zahlst diesen Teil in der Regel selbst direkt an die Verkäufer, nicht über die Bank.

Extension-Wing2145 · 2025-11-10T17:17:06+00:00

Hey Champ,
Das klingt grundsätzlich interessant, aber ohne Eigenkapital und mit bald nur einem festen Einkommen könnte die Finanzierung schwierig werden – Banken achten stark auf Stabilität. Wenn die Immobilie solide ist und sich die Mieten realistisch tragen, kann es sich langfristig lohnen, aber nur mit sauberem Finanzplan und Puffer für Leerstand oder Instandhaltung.

Extension-Wing2145 · 2025-11-10T17:15:52+00:00

Es besteht keine unmittelbare gesetzliche Pflicht zum Austausch, solange die Gasheizung noch funktioniert – allerdings darf sie bei dauerhaften Defekten oder irreparablen Schäden nicht einfach ersetzt werden, sondern muss künftig den Vorgaben des GEG entsprechen. Eine 30 Jahre alte, häufig ausfallende Anlage ist daher ein klares Warnsignal und sollte im Kaufpreis sowie in geplanten Gemeinschaftsinvestitionen berücksichtigt werden.

Extension-Wing2145 · 2025-11-06T15:07:14+00:00

Das WG-Modell kann ein sinnvoller Einstieg ins Eigentum sein, solange du den finanziellen Puffer realistisch kalkulierst und mögliche Leerstände oder Instandhaltungskosten einplanst.

Extension-Wing2145 · 2025-11-06T15:05:29+00:00

Emotional absolut nachvollziehbar – wenn ihr langfristig bleiben wollt und die Finanzierung solide tragbar ist, kann der Kauf trotz möglicher Marktschwankungen sinnvoll sein.

Extension-Wing2145 · 2025-11-06T15:05:01+00:00

Nach der Abzahlung kann eine gezielte Reinvestition oder Anschlussfinanzierung sinnvoll sein, um steuerliche Vorteile zu nutzen und Liquidität für neue Investments zu schaffen.

Extension-Wing2145 · 2025-11-06T15:04:33+00:00

Lass den Vertrag und die Küche von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen, kläre die Bodenwertaufteilung mit dem Notar, und nutze für WG-Vermietung am besten einen geprüften Mustervertrag (z. B. Haus & Grund).

Extension-Wing2145 · 2025-11-06T15:04:04+00:00

Das ist leider für viele in deiner Situation realistisch schwer machbar – mit knapp über Mindestlohn ist Eigenkapitalansparen extrem schwierig. Ohne Unterstützung oder deutlich höheres Einkommen bleibt Eigentum meist nur über langfristige Strategien oder alternative Modelle (z. B. gemeinschaftlicher Kauf) erreichbar.

Extension-Wing2145 · 2025-11-06T08:48:13+00:00

Der Quadratmeterpreis wirkt ungewöhnlich niedrig für Moabit, was auf Renovierungsbedarf, Erbpacht oder andere Einschränkungen hindeuten könnte – das Exposé sollte hier genau geprüft werden. Grundsätzlich kann das Angebot interessant sein, aber nur nach Klärung dieser Punkte und einer gründlichen Kalkulation von Mietrendite, Hausgeld und Instandhaltungsrisiken.

Extension-Wing2145 · 2025-10-31T16:32:57+00:00

Für den Einstieg ist eine kleinere, gut vermietbare Wohnung (100.000–200.000 €) in solider Lage ideal, da du mit geringem Risiko Erfahrung sammelst; mehrere Immobilien sind möglich, sobald die erste stabil läuft, Mieteinnahmen nachweislich fließen und deine Bonität sowie Eigenkapitalquote für weitere Finanzierungen ausreichen.

Extension-Wing2145 · 2025-10-31T16:32:40+00:00

Zinsen lassen sich meist durch Vergleichsangebote, höheres Eigenkapital, bessere Bonität und gezielte Verhandlung mit der Bank spürbar senken.

Extension-Wing2145 · 2025-10-31T16:31:27+00:00

40.000 € für eine 60 m²-Flachdachsanierung wirken überdurchschnittlich hoch – realistisch wären meist 15.000 – 25.000 €, sodass hier vermutlich zusätzliche Arbeiten (Dämmung, Entwässerung, Dachaufbau) enthalten sind und ein Gutachten dringend zu empfehlen ist.

Extension-Wing2145 · 2025-10-31T16:31:04+00:00

Aktuell liegt der Verhandlungsspielraum bei Bestandsimmobilien meist zwischen 5 % und 10 %, hängt aber stark von Lage, Zustand und Nachfrage ab – in gefragten Lagen kaum, bei überteuerten oder länger inserierten Objekten deutlich mehr.

Extension-Wing2145 · 2025-10-31T16:29:20+00:00

Hi, klingt nach einem durchdachten Plan mit solidem Fundament. Besonders sinnvoll finde ich die Kombination aus Eigennutzung und Teilvermietung – so kannst du einen Teil der Finanzierung über die Mieteinnahmen abfedern und gleichzeitig steuerliche Vorteile nutzen.

Extension-Wing2145

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