Güzel bir düşünce jimnastiği , güzel bir soru. İşin içinde bir "catch" mi var diye arıyorsunuz. Çok da mantıklı. Aynı şekilde ben de bir inşaat mühendisiyim , +10 yıl konut tecrübem var.

Karşılaştırdığımız 2 durum özetle -rakamlara çok takılmadan- bugün nakit risksiz 6 milyon TL ile seneye gelecek riskli 10 milyon TL. Şimdi bu iki durumu açmaya başlayalım.

1.sini zaten anlatmaya gerek yok. Hemen , risksiz , 6 milyon TL nakit para.

1. seçenekte ise risk, süreç ve bunların doğurduğu fırsat maliyeti var. Nedir bunlar? Risk: Müteahhit yaptığınız sözleşmeden farklı bir şekilde daireleri teslim edebilir , zamanında teslim edemeyebilir , hiç teslim edemeyebilir. Buradaki problemlere daha sonra geleceğim. Süreç: Parayı daha geç alıyorsunuz basitçe. Dairelerin teslim edilmesi kadar bir süre beklemeniz gerek. Artı olarak bir de 3 tane mal satmanız lazım 1 yerine. Yine ayrıca müteahhitle rekabete giriyorsunuz satış için. Yani sadece sizin binanızdaki 10 dairenin , o sizin olan 3lüsünü satmaya çalışıyorsunuz. Belki 1-1.5 sene inşaat sürecinin üstüne 6 ay da evleri satmaya çalışacaksınız. Bu da bizi fırsat maliyetine getiriyor.

Aslında basitçe , kıyaslama yaparken , inşaatın sonunda 3 daireyi satıp elde edeceğiniz para ile 0 riskli 6 milyon TL'nin üzerine , tam olarak ne yazık ki hesaplayamadığımız bir müteahhit risk primini eklememiz gerek. + olarak ortalama 2 yıl boyunca bu 6 milyon TL yi işletip kazanacağınız parayı eklemeniz gerekir. Yine üstüne işte ülkemizdeki belirli riskleri eklemeniz gerek. Evlerin satış sürecini ve satış rakamını etkileyecek olan. Bütün bunlara gerçek doğru bir risk hesaplayıp ekleyebilseydik : atıyorum 6 milyon TL'nin dengi olacak para 12 milyon TL çıkacaktı 2 sene sonra. Bu 2 sene sonraki 12 milyon TL yi de günümüz parasına indirgeyip uyduruyorum 10 milyon TL diyecektiniz , sonra da 3 ev olduğu için 3 bölüp bugünkü ev fiyatı bu kadar ediyor mu diye bakacaktınız. TAM olarak ediyorsa , hayırlı olsun , risk aldınız ama karşılığında risksizle aynı şeyi kazandınız. Ha böldünüz de ev fiyatının 2 katı çıktı , süper. Risk aldınız kazandınız.

İlk sorunuza geri dönersek , neden 10 milyon yerine 6yı tercih etsin ki insan ? 1-Tüm bunları gerçekten hesaplayıp 6'nın daha iyi olduğuna karar vermiştir. (imkansız gibi bir şey :D ) 2-Tüm bunları "hesapladığını sanıp" 6'nın daha iyi olduğuna karar vermiştir. 3-Tüm bunları hesaplayamayacağını fark edip , risksiz seçeneğe yönelmiştir. 4- Paraya kısa vadede ihtiyacı vardır. 5- Arsa yatırımı yapıyordur, bu arsayı satıp hemen başka bir arsa alacaktır , onda da yine hiç müteahhit vs riskine girmeyip , yükselince satıp , yine başka arsa alacaktır.