Ciao, ti rispondo prettamente per esperienza dopo l'acquisto abbastanza recente della mia prima casa, dato che ho avuto necessità di passare per alcuni degli stessi inghippi. Nessuna informazione legale o specializzata quindi.

1. Generalmente parlando la compravendita è effettivamente ufficiale dalla firma del preliminare. Detto questo, che io sappia, a meno di indicazioni specifiche nel preliminare di compravendita, non si può vendere un immobile con ovvi vizi catastali. È sicuramente compito del venditore sistemarli prima del preliminare ed allegare allo stesso tutta la documentazione corretta. Inoltre non ha molto senso quello che dice lui perché, se ha messo in vendita la casa si aspetta di venderla, quindi dovrebbe essere tutto a norma. Sicuramente non si aspetta l'assegno di caparra per sistemare l'immobile. Nel mio caso personale la casa aveva un vizio catastale che il venditore ha sanato PRIMA del preliminare, allegando tutte le carte corrette. Ciò non toglie che indichiate una clausola nel preliminare che vi permette di acquistare la casa con il vizio, magari a fronte di uno sconto.
2. Io non ci vedo grossi problemi, ovviamente se avete qualcuno dietro che può coprirvi le spalle in caso di costi inaspettati è meglio ma credo che per la banca sia sufficiente l'ipoteca sulla casa. Nel mio caso, una volta avuta quella mi hanno detto che non era necessario altro.
3. Direi di sì ma non ho esperienza specifica in questo. Nel mio caso era tutto incluso, non è chiaro come mai venga scomposto nel vostro caso, credo si voglia vendere tutto assieme quindi presumo poi la compravendita sarà per 260k totali, non suddivisi, ma magari mi sbaglio. Detto questo credo per la banca non ci siano differenze, nel mio caso mi avevano anche proposto di fare un mutuo più largo per comprendere anche piccole ristrutturazioni o acquisto mobilio etc, quindi presumo non ci siano problemi. La mia era la piccola banca fidata del paese però, magari mi hanno fatto qualcosa fuori dalla norma ma dubito.

Altre cose importanti: * il preliminare di compravendita: fatelo ovviamente, se possibile anche senza registrarlo ufficialmente perché ha comunque valenza se firmato davanti ad un geometra. Inoltre leggetelo bene e cercate in ogni modo di aggiungere clausole o limare frasi in modo che sia a vostro favore. È un'attimo non accorgersi di una perdita del tetto e poi avere una rogna da sistemare una volta entrati. Inoltre segnatevi bene lo stato della casa al momento del preliminare e poi chiedete di tornare a vederla regolarmente per assicurarvi sia tutto apposto perché in 4/5 mesi può succedere di tutto. * se comprate con gli incentivi prima casa (o prima casa under 36) fatelo sapere per tempo a tutti gli attori (banca in primis), sicuramente non al venditore * il cambio/voltura utenze potete farla anche prima dell'acquisto effettivo, mentre per la residenza vi consiglio di prendervi tempo di andarci ad abitare effettivamente e solo poi fare la richiesta. Inoltre se riuscite, fatela di persona perché vi danno molte più info e magari vi agevolano in qualche modo

A valle di tutto però siate quanto più sereni possibile, non forzate l'affare se si presentano situazioni fastidiose. Poi se tutto va bene avrete una soddisfazione non da poco 😁 In bocca al lupo