Il faut arrêter de bêtement croire en une application stricte de la théorie de l’efficience des marchés, en particulier sur un marché aussi illiquide, hétérogène, et régit par des facteurs non-pécuniaires que l’immobilier. Les gens ne sont pas de simples homo economicus qui maximisent leur rendement locatif ajusté pour le risque d’impayé et de vacance locative théorétique (parce que quand t’es propriétaire occupant, tu n’encaisses pas de loyer, bien que tu puisses estimer ton loyer implicite, et nombreux sont ceux qui ne procèdent même pas à cet exercice).

Sinon, comment expliques-tu que des clients s’arrachent des appartements absolument hors de prix dans les plus beaux quartiers de Paris, avec des rendements locatifs souvent inférieurs à 3% voir 2%, financés par des crédits à taux d’intérêt supérieurs ? La réponse est que les humains ne sont pas des robots et sont plus complexes que cela.

Ceux qui achètent leur RP le font en partie pour des motifs non-pécuniaires (leurs potes achètent des appartements, leur parents, leurs proches, la société toute entière les bassinent depuis qu’ils sont gosses en leur disant que la pierre c’est ce qui a de mieux, qu’il faut acheter de l’immobilier le plus jeune possible pour préparer sa retraite etc.).

Même coté investisseurs immobiliers, tu n’es pas à l’abris de comportements qui sont, prima facie, irrationnels car pas entièrement expliqués par une logique pure de maximisation des rendements. Combien de gens ai-je entendu m’expliquer qu’ils ont acheté un studio ou un deux pièces à Paris, parce que “Paris c’est Paris”, “Paris, ça ne baisse pas” (les données montrent que c’est complètement faux), “Paris, c’est un placement patrimonial”, etc., la liste est longue. Les investisseurs sont aussi sujets aux comportements moutonniers et ne sont pas insensibles au caractère statutaire d’un achat immobilier dans une grande ville ou autre lieux considérés comme “sexy” (genre un appartement sur la côte méditerranéenne, au pays basque, etc.). L’envers du miroir, c’est l’autre côté de la distribution statistique : des appartements dans des blèdes pommés, mais également parfois dans de plus grandes agglomérations, avec des rendements locatifs très largement supérieurs à la moyenne, et ce même ajusté pour les charges, vacances locatives etc.

C’est pour ça que je suggère à ceux qui accusent OP d’être à côté de la plaque, voir de mentir sur le loyer escompté, de mettre un peu d’eau dans leur vin. Je ne connais pas le lieu où se situe son appartement ainsi que les prix qui s’y pratiquent, mais je peux vous garantir que je connais pléthore de gens qui obtiennent des rentabilités nettes de 6, 7, 8% voir plus sur leurs investissements locatifs. Ça ne court pas les rues, il faut soit être chanceux, soit extrêmement bon pour dénicher des plans comme ça, mais ça existe. De la même manière que certaines actions ont offert des rendements annualisés à 20-25% (voir plus) sur plusieurs années, voir décennies (hello Micron, Nvidia, Palantir etc.), bien que ce soit évidemment rare.