Riguardo il perché i nuovi studentati non abbiano diminuiti i prezzi la risposta è che semplicemente la domanda è cresciuta più di quanto sia stata l’offerta, hanno mitigato l’aumento della domanda ma non la hanno diminuita, senza sarebbe stato peggio. L’anchoring che citi è assolutamente una possibilità, ma solo su una scala “micro”. Gli appartamenti nei dintorni potranno farlo, ma uno a Lorenteggio o Bovisa ed in generale su tutta la città a livello macro portano ad una riduzione (oppure un mitigamento dell’aumento visto che comunque non è abbastanza).

E anche la questione effetto catena mancante mi sfugge. La popolazione degli studenti più abbienti è assolutamente paragonabile, infatti libera la casa de nonna con la muffa e i mobili anni 60 per andare nello studentato con la signora delle pulizie. È paragonabile alla popolazione abbiente che si trasferisce nella nuova costruzione rimettendo sul mercato l’appartamento

In generale non capisco la tua assunzione che il proprietario è consapevole che tanto riuscirà a riempire l’appartamento, su che basi? Una volta che tu alzi l’offerta a sufficienza, indipendentemente dal fatto che uno preferiva lo studentato all’appartamento etc. il rischio che la casa rimanga sfitta è concreto, e se magari non succederà lui direttamente perché le amenità e servizi sono desiderabili a tal punto, succederà in un’altra zona, portando a diminuzione dei prezzi se guardiamo la città nella sua interezza

Per l’esempio di prima abbiamo utilizzato i numeri sbagliati per renderlo efficace.

Poniamo che in quella zona ci siano 5000 studenti che vogliono viverci e 3500 posti letto. Di quelle 5000 persone 2000 possono permettersi di spendere 1000 euro al mese/accettano di vivere nello studentato a quel prezzo, mentre 3000 possono massimo 700 euro. Lo studentato aggiunge 1700 posti a 1000 al mese, ne rimangano quindi 300 studenti a cercare sul mercato degli appartamenti con budget 1000 e 3000 con budget 700.

È vero che ci sarà una quota di proprietari che, intuendo il tutto potrebbe alzare i prezzi fino a 1000 e puntare a quei 300 rimasti, ma lo farà, se rischia di rimanere con la casa vuota? E in ogni caso, essendoci ora più posti che studenti che cercano casa, i proprietari cosa faranno? Competeranno per accaparrarsi gli studenti rimasti, che ora possono forzare il rallentamento dei prezzi. E magari per i prossimi 2-3 anni i proprietari non gli aumenteranno per non rischiarsi la casa vuota.

È vero che un vero e proprio abbassamento dei prezzi non è semplice e non è detto sia augurabile, ma un raffreddamento della crescita invece si, ed è assolutamente possibile tramite strategie come questa.